Ratgeber - Laufzeit und Tilgung
Welcher Zeitraum ist für die Sollzinsbindung angemessen?
Die Sollzinsbindung gehört zu den wichtigsten Eckdaten einer Immobilienfinanzierung. Finanzierungsmodelle wie das Annuitätendarlehen erlauben Zinsfestschreibungen zwischen 5 und 30 Jahren. Wenn Sie beispielsweise eine Sollzinsbindung von 15 Jahren wählen, dann zahlen Sie für diesen Zeitraum den mit der Bank vereinbarten Zins zzgl. des Tilgungsanteils.
Die richtige Wahl der Sollzinsbindung kann pauschal nicht beantwortet werden und erfordert auch etwas Bauchgefühl. Sollten die Bauzinsen nach zwei Jahren Laufzeit ins bodenlose fallen und der vereinbarte Zeitraum beträgt 15 Jahre, dann können Sie nicht ohne weiteres wechseln, um von den günstigeren Zinsen zu profitieren.
Darlehensnehmer haben in Deutschland erst 10 Jahre nach Vollauszahlung das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückzuführen (§ 489 BGB).
Eine lange Sollzinsbindung kann jedoch ohne weiteres gewählt werden, wenn sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Zinsniveau befinden. Natürlich lassen sich die Kreditgeber diese Sicherheit mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen, aber dennoch profitieren Sie von günstigen Zinsen auf Dauer.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung sind dann wieder alle Optionen offen und sämtliche Konditionen können für die Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden. Je nach Höhe des Zinssatzes verbilligt oder verteuert sich dann Ihre Anschlussfinanzierung.
Fazit:
Eine pauschale Aussage zur Wahl der Sollzinsbindung kann nicht getroffen werden, da diese von weiteren Eckdaten, wie beispielsweise den am Markt verfügbaren Zinssatz abhängig ist. Eine lange Sollzinsbindung lohnt in jedem Fall, wenn das Zinsniveau sehr niedrig ist.
Welche Tilgungsart ist die richtige?
Die Tilgungsart bestimmt wann und wie die Rückführung Ihres Darlehens erfolgt. Diese Frage kann in Abhängigkeit der Immobiliennutzung beantwortet werden!
Wird die Immobilie selbst genutzt, dann ist das Annuitätendarlehen (Zins+Tilgung) empfehlenswert, da diese Variante eine sichere Basis darstellt.
Bei Fremdvermietung ist die Tilgung von Festdarlehen (Endfälliges Darlehen) von Vorteil, was steuerliche Ursachen hat! Hier kann parallel zum Darlehen ein Sparplan, Bausparvertrag oder auch eine Versicherung angespart werden.
Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung gewählt wird, desto schneller erfolgt auch die Rückführung des Darlehens.
Wie hoch sollte der Tilgungssatz sein?
Die Festlegung des Tilgungssatzes gehört zu den wichtigsten Eckdaten der Immobilienfinanzierung, denn dieser bestimmt innerhalb welchen Zeitraums die Finanzierung vollständig zurückgezahlt sein wird. Bei der klassischen Baufinanzierung besteht die Annuität (Kreditrate) aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Im gleichen Maße wie der Zinsanteil sinkt, erhöht sich der Tilgungsanteil. Das heißt, dass die monatliche Rate bis zum Ablauf der Finanzierung gleichbleibend hoch ist und die Restschuld während der Laufzeit kleiner wird.
Normalerweise startet man mit einem Tilgungssatz von ein bis zwei Prozent, welcher dann kontinuierlich steigt. Die Wahl des Tilgungssatz ist jedoch von verschiedenen Eckdaten wie dem Einstiegsalter, der Darlehenshöhe u.a. abhängig. Ob nun ein Tilgungssatz in Höhe von ein bis zwei Prozent für Sie ausreichend ist, müssen Sie genau prüfen. Das heißt, Sie müssen festlegen, wann Ihr Haus bezahlt sein soll. In der Regel sagt man, dass die Tilgung des Darlehens spätestens mit Eintritt in den Ruhestand erfolgt sein sollte!
Tilgung von Annuitätendarlehen
Bei der Tilgung von Annuitätendarlehen wird die Ratenhöhe mit Hilfe eines Annuitätenfaktors mathematisch errechnet. Das Ergebnis dieser Berechnung stellt eine konstante monatliche Rückzahlungsrate (Annuität bzw. Kreditrate) dar, die aus einem Tilgungs- und Zinsanteil besteht. Am Anfang ist der Zinsanteil größer als der Tilgungsanteil. Aufgrund der sinkenden Schuld im Verlauf der Finanzierung nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil in entsprechender Höhe zu. Diese Tilgungsart wird hauptsächlich genutzt, da Darlehensnehmer eine konstante Kalkulationsgröße haben, welche auf Dauer eine sichere Rückführung des Darlehens gewährleistet.
Tilgung von Festdarlehen (endfälliges Darlehen)
Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die komplette Tilgung zum Ende der Laufzeit. Der Tilgungsanteil kann in einen Sparplan, Bausparvertrag oder auch eine Versicherung fließen und wird gewinnbringend angelegt. Bei Investoren, Kapitalanlegern oder einkommensstarken Familien ist diese Tilgungsart eine interessante Variante, wenn eine höhere Rendite nach Steuern und Kosten, als an Zinsen für das Darlehen bezahlt werden, erwirtschaftet werden soll.
Tilgungszeitraum
Je niedriger die Zinsen sind, desto länger wird die Rückführung des Darlehens bei einer bestimmten anfänglichen Tilgung dauern. Die Kreditlaufzeit wird also maßgeblich durch die Höhe der Zinsen bestimmt, da der Tilgungsanteil entsprechend langsamer steigt!
Nimmt man beispielsweise eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent und einen Zinssatz von fünf Prozent, so muss ein Kreditnehmer circa 25 Jahre zahlen bis der Kredit vollständig getilgt ist. Bei einem Zinsniveau von drei Prozent und gleichem Tilgungssatz gelangt man dann schnell an mehr als 30 Jahre Laufzeit.
implace Tipp:
In Zeiten von niedrigen Zinsen ist es sinnvoll einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren! Die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen und die Finanzierung könnte auf einen Zeitraum von 10 bis gar 20 Jahre festgeschrieben werden. So wird man nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spart zudem viel Geld.
Tilgungsrechner
Berechnen Sie die richtige Tilgungshöhe mit unserem Tilgungsrechner. Erfahren Sie mit wenigen Klicks wie hoch die Restschuld nach einer bestimmten Zinsbindungsfrist ist und wie lange Sie für die komplette Rückführung des Darlehens benötigen.
Welche Sondertilgungsoptionen sind optimal?
Sondertilgungen sind zusätzliche Tilgungsleistungen, welche neben der monatlichen Tilgung erbracht werden können. Gerade diejenigen, die eine schnelle Entschuldung anstreben und in Zukunft frei werdende Geldmittel nutzen wollen, wie z.B. aus einem Sparplan oder einem Bausparvertrag, sollten keinesfalls auf eine Sondertilgungsoption verzichten.
Die meisten Darlehensgeber bieten dem Kunden Sondertilgungsoptionen zu bestimmten Terminen und in einer bestimmten Höhe an. Jedoch sollte man vorab die Konditionen für diese Optionen erfragen, da sie erheblich variieren können. Manche Finanzierungsinstitute gewähren kostenlose Sondertilgungen und andere verlangen zum Teil erhebliche Zinsaufschläge. Daher gilt es auch hier detaillierte Vergleiche anzustellen!
Außerdem sollte man genau prüfen, ob man wirklich in der Lage sein wird, Kapital für eine Sondertilgung bereitzustellen. Vermehrt nehmen Darlehensnehmer hohe Zinsaufschläge für Sondertilgungsoptionen in Kauf, welche sie aber letztendlich gar nicht nutzen. Daher prüfen Sie genau wie realistisch Ihre Einschätzung in puncto Sondertilgung ist.
Sondertilgungsvarianten
Die folgenden Sondertilgungsvarianten werden von den Kreditinstituten in Verbindung mit einem Festdarlehen entweder kostenfrei oder gegen Zinsaufschlag angeboten:
Sondertilgung in Höhe von 5 bis 10% der Darlehenssumme pro Jahr
Sondertilgung in Höhe von 2.500 bis 10.000 € pro Jahr
Bei einem variablen Darlehen (auch Cap-Darlehen) können Darlehensnehmer uneingeschränkt Sondertilgungen bis zu 100% leisten.
Weiterhin besteht bei einem Festdarlehen nach Ablauf der Zinsbindung ebenfalls ein Sondertilgungsrecht. Im besten Fall kann das Darlehen auch komplett aus Eigenmitteln abgelöst werden.