Bundesbank warnt vor Immobilienblase

Zwar gibt es derzeit keine Blase am deutschen Immobilienmarkt, es gibt jedoch Faktoren, die die Finanzstabilität gefährden. Dazu zählen der Anstieg der Immobilienpreise, rein übermäßiges Wachstum bei der Vergabe von Baufinanzierungen und die Lockerung des Kreditvergabestandards.

Übermäßiger Preisanstieg bei Immobilien

Seit 2010 sind die Immobilienpreise deutschlandweit um ca. 30 Prozent gestiegen. In den Großstädten sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren fast um 50 Prozent gestiegen. Eine derartige Preisentwicklung sei insgesamt wirtschaftlich nicht mehr angemessen. Jedoch sei dieses keine Indikation für eine Immobilienblase.

Banken vergeben immer mehr Baufinanzierungen

Baufinanzierungen nehmen bei der Kreditvergabe der Banken einen erheblichen Anteil ein. Ein Risikofaktor für die Banken ist die lange Zinsbindungsfrist bei der Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung. 2009 lag der Anteil der Kredite mit einer Zinsbindungsfrist über 10 Jahre noch bei 25 Prozent. Anfang 2016 lag die Zinsbindungsfrist über 10 Jahre bereits bei ca. 40 Prozent. Die Kreditnehmer sichern sich über einen möglichst langen Zeitraum das niedrige Zinsniveau.

Verschuldung privater Haushalte nimmt zu

Die Verschuldung der privaten Haushalte hat absolut und relativ zur Entwicklung des Einkommens zugenommen. Andererseits ist der Schuldendienst, also das, was ein Haushalt an Zins- und Tilgungszahlungen aufzuwenden hat, insgesamt nicht gewachsen. Ursache hierfür ist das gegenwärtig niedrige Zinsniveau für Kredite. Das bedeutet, dass die erhöhte Verschuldung der privaten Haushalte neben steigenden Einkommen im wesentlichen durch das niedrige Zinsniveau getragen wird. Das könne laut Dombret eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Niedrigzinsen können zur Immobilienblase beitragen

Die steigende Nachfrage nach Wohnungseigentum führt zu Aufnahme von höheren Finanzierungen und längeren Zinsbindungsfristen. Eine Konsequenz aus höheren Krediten und längeren Zinsbindungsfristen ist, dass die Zinsänderungsrisiken bei den Banken zunehmen. Durch ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko können die Banken in eine „Schieflage“ geraten, weil die Banken zu wenig Zinsen zur Refinanzierung der ausgegebenen Kredite erhalten würden.

Definition Zinsänderungsrisiko

Das Zinsänderungsrisiko beschreibt die Gefahr, die entsteht, wenn einerseits Kredite zu langen Laufzeiten und zu niedrigen Zinsen vergeben werden, andererseits der Marktzins aber wieder ansteigen könnte. In diesem Fall müssten die Banken die vergebenen Kredite aufgrund höherer Marktzinsen zu höheren Kosten refinanzieren, als sie durch die niedrigen Zinsen der vergebenen Kredite einnehmen würden – Verluste wären die Folge.