Immobilie als Kapitalanlage – was müssen angehende Vermieter wissen
Jetzt, wo Baugeld günstig zu haben ist und die Zinsen für Spareinlagen niedrig sind, wollen immer mehr Verbraucher in Deutschland Ihr Geld in eine Immobilie investieren und Vermieter werden.
Was sollten angehende Vermieter bedenken:
Lage und Immobilie gut überdenken
Stellen Sie sich selbst die Frage , was Ihnen bei der Auswahl einer Wohnung wichtig wäre. Angebot auf dem Arbeitsmarkt, Nähe zum Arbeitsplatz, Bildungs- und Freizeitangebote, Verkehrsanbindung sind nur einige Beispiele, die Sie beachten sollten. Welche Zielgruppe visieren Sie an - Familien mit Kinder, Singles usw.
Budget richtig Kalkulieren
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten. Während bei einer selbstgenutzten Immobilie die persönlichen Einnahmen und Vermögenswerte das Budget bestimmen, stehen bei vermieteten Immobilen die Mieteinnahmen im Vordergrund. Wer seine Immobilie mit einem Kredit finanziert, deckt seine Raten im Normalfall darüber ab.
WICHTIG:
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, der muss sich an den Instandhaltungsmaßnahmen für das Gemeinschaftseigentum beteiligen. Wie viel der Wohneigentümer beisteuern muss, richtet sich nach der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtgröße des Hauses, die über die Mieteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt sind.
Die Finanzierung: keine Kapitalanlage ohne Kapital
Eigenkapital einbringen
Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen – Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Gerade wenn eine Immobilie als Kapitalanlage gedacht ist, wird die Bank in der Regel darauf drängen, dass auch tatsächlich Eigenkapital vorhanden ist und in die Finanzierung eingebracht wird.
Das hat auch für den künftigen Vermieter/ Kapitalanleger Vorteile: Er muss sich weniger Kredit von der Bank leihen und ist damit schneller schuldenfrei. Gleichzeitig spart er an den Zinsen.
Kapitalanleger sollten beim Immobilienerwerb daher auch die Nebenkosten, sowie einen Teil der Bau- oder Kaufnebenkosten durch eigenes Vermögen abdecken können.
Bauzinsen sind steuerlich absetzbar
Im Gegensatz zu einer Immobilie, die für den eigenen Wohnzweck genutzt wird, lassen sich Zinsen der Finanzierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung von der Steuer absetzen. Als Vermieter genießen Sie einige steuerliche Vorteile. So können Sie planmäßige oder außerplanmäßige Wertverlust Ihrer Immobilie linear abschreiben.
Die Rendite: Risiken nicht unterschätzen
Die vorhergesagten Renditeaussichten bei Immobilien sehen oftmals sehr gut aus. Vier bis sechs Prozent werden von Maklern und Verkäufer in Aussicht gestellt. Der angehende Vermieter sollte bei der Rendite lieber etwas zurückhaltender rechnen, denn ganz ohne Risiko ist auch eine Immobilie als Kapitalanlage nicht zu haben.
Standorte mit guten wirtschaftlichen Aussichten versprechen steigende Immobilienpreise und Mieteinnahmen. Eine Garantie gibt es für eine solche Preisentwicklung jedoch nicht. Sogenannte regulatorische Maßnahmen wie z.B. eine Mietpreisbremse können so mancher Mieterhöhung einen Riegel vorschieben. Bei einer bereits vermieteten Immobilie, kann es vorkommen, dass die Bestandsmiete viel geringer ausfällt, als der aktuelle Mietpreis.
Mieter zahlt die Miete nicht mehr - ein Alptraum eines jeden Vermieters. Solche Mietausfälle können den Vermieter in finanzielle Bedrängnis bringen, wenn die Mieteinnahmen zur Zahlung der monatlichen Finanzierungsraten benötigt werden.