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      Warum die Kündigung einer Kombifinanzierung besonders teuer werden kann

      06. Oktober 2017

      Unvorhergesehene Ereignisse können Immobilienbesitzer zur Kündigung der Finanzierung zwingen, dass wird oft teurer. Eine Studie der Verbraucherzentrale vergleicht die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung bei Kombifinanzierung und Annuitätendarlehen.


      Die Verbraucherschützer untersuchten ca. 200 Fälle, deren Verträge ihnen Kunden bei Beratungen in ganz Deutschland vorlegten. Es handelte sich um Kombifinanzierungen, die die Kunden zwischen 2003 und 2015 abgeschlossen hatten.

      Vorfälligkeitsentschädigung bei Kombidarlehen mehr als 2.500 Euro teurer.

      Im Mittelwert zahlten die Verbraucher ca. 22 Prozent beziehungsweise 2.678 Euro mehr als mit dem simulierten Annuitätendarlehen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen tilgt der Darlehensnehmer mit seiner konstanten monatlichen Rate von Beginn an seine Restschuld. Bei einer Kombifinanzierung erhält er ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und zahlt zunächst in den Bausparvertrag ein, tilgt aber nicht seine Restschuld. Diese bleibt zu jedem Ablösezeitpunkt gleich hoch und die Zinslast konstant. Dieser Umstand führt dazu, dass ein Immobilienkäufer beim Annuitätendarlehen in der Regel eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen hat.

      Je niedriger die Restschuld beim Annuitätendarlehen, umso größer der Unterschied.

      Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich neben der Restschuld und der noch anstehenden Laufzeit am sogenannten Zinsschaden. Dieser entsteht der Bank, weil ihr bei einer vorzeitigen Rückzahlung ein Teil der fest eingeplanten Zinseinnahmen entgeht. Die Vorfälligkeitsentschädigung greift nicht mehr, sofern die aktuelle Zinsbindung der Baufinanzierung bereits seit zehn Jahren besteht. Die Verbraucherschützer stellten fest, dass der Unterschied zwischen den Entschädigungen für beide Finanzierungsformen umso größer ausfiel, je niedriger die Restschuld des simulierten Annuitätendarlehens zum Zeitpunkt der Ablöse war.

      Sondertilgung erhöht Kostenvorteil des Annuitätendarlehens.

      Die Verbraucherschützer prüften, wie sich die Sondertilgungen auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auswirkten. Im Ergebnis stellte sich heraus, dass die Immobilienkäufer bei der Vereinbarung eines Annuitätendarlehens ca. 30 Prozent weniger für ihre Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt hätten.

      Grund:

      Beim Vorausdarlehen der Kombifinanzierung zahlt der Kunde nach einer Sondertilgung wegen der geringeren verbleibenden Restschuld eine niedrigere Zinsrate. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Zinsrate gleich. Allerdings ist ab diesem Zeitpunkt der Tilgungsanteil an den monatlichen Raten höher. Dadurch verringert der Darlehensnehmer schneller seine Restschuld, dieses führt zur Senkung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

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